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Structuration de projets immobiliers complexes

Structuration de projets immobiliers complexes

La réforme du droit des biens récemment approuvée entrera en vigueur le 1er septembre 2021. Elle modernise et harmonise les règles actuelles, notamment en matière de droits de propriété, d’usufruit, de superficie et d’emphytéose. Les professionnels de l’immobilier ont tout intérêt à s’y préparer.

Ariane Brohez, spécialiste de l’immobilier chez Loyens & Loeff

Un nouveau droit des biens était indispensable. Les textes initiaux, qui n’avaient guère évolué depuis 1804, étaient devenus complètement archaïques. En outre, les règles étaient réparties dans plusieurs textes de loi. “Les règles réformées contiennent d’importantes nouveautés pour le secteur de la construction”, souligne Ariane Brohez, spécialiste de l’immobilier chez Loyens & Loeff. “Et particulièrement pour les projets complexes, tels que les développements d’immeubles à fonctions mixtes, lorsque des commerces, des bureaux et des unités de logement cohabitent dans un même ensemble, notamment.”

Du point de vue juridique, de tels projets sont souvent répartis dans des sociétés distinctes, propriétaires chacune d’une partie du complexe. D’une part, une telle organisation permet de mieux diversifier les risques financiers, dûs par exemple à d’éventuels retards. D’autre part, elle permet au promoteur de ne pas attendre l’achèvement complet du projet pour lancer la vente des unités de logement, par exemple. En travaillant avec des sociétés distinctes, le promoteur a également la possibilité de vendre ses parts dans ces sociétés. Mais une telle organisation soulève certaines questions en matière de droit des biens.

“À la suite de la modification de la législation, il est désormais possible d’accorder des droits de superficie perpétuels dans le cadre de projets immobiliers complexes et hétérogènes. On peut ainsi créer des droits de propriété sur des volumes.”

Lien Bellinck, spécialiste de l’immobilier chez Loyens & Loeff

Droit de superficie

“La réforme du droit de superficie joue un rôle important pour les promoteurs et les développeurs immobiliers”, ajoute Lien Bellinck, experte en droit des biens et en droit des baux chez Loyens & Loeff. “Le droit de superficie est un droit réel qui permet de diviser une propriété. Grâce au droit de superficie, une personne peut être temporairement propriétaire d’un bâtiment qu’elle érige sur un terrain qui ne lui appartient pas. La réforme du droit des biens prolonge la durée du droit de superficie de maximum 50 ans à maximum 99 ans.”

Lien Bellinck, spécialiste de l’immobilier chez Loyens & Loeff

La réforme prévoit par ailleurs une exception pour les complexes immobiliers hétérogènes, c’est-à-dire les complexes qui comprennent au moins deux volumes dotés de fonctions différentes et susceptibles de faire l’objet d’une gestion indépendante, comme un centre commercial avec un parking souterrain. “Dans ces projets, on pourra même créer des ‘droits de propriété sur des volumes’ distincts – pour les commerces et le parking, par exemple – en attribuant des droits de superficie perpétuels”, complète Ariane Brohez.

“L’assujettissement optionnel à la TVA et la réforme du droit des biens constituent des nouveautés importantes pour le secteur.”

Ariane Brohez, spécialiste de l’immobilier chez Loyens & Loeff

Copropriété

“Dans la pratique, promoteurs et développeurs immobiliers se heurtent continuellement aux règles de copropriété forcée”, poursuit Lien Bellinck. “C’est notamment le cas pour les immeubles d’appartements, mais aussi pour l’immobilier de santé et les centres commerciaux. La plupart des immeubles de ce type sont, dès la phase de construction, scindés en lots privés qui sont ensuite vendus à des personnes ou sociétés différentes.” Pour diviser juridiquement un immeuble donné en lots privés, le notaire doit établir un acte de base. Et c’est fréquemment à ce niveau que le bât blesse pour les promoteurs et développeurs immobiliers.

“Les règles en matière de copropriété prescrivent qu’un acte de base doit décrire les parties privatives et les parties communes. Or, il est souvent difficile d’établir cette subdivision durant la phase de construction. Il arrive que l’on décide de transformer des parties initialement privatives – pensez à une terrasse – en parties communes au moment de la construction de l’immeuble. Ou, à l’inverse, de diviser des parties communes – un parking souterrain, par exemple – en places de stationnement privées. Des modifications sont ainsi apportées à l’acte de base après la réception provisoire, ce qui génère des frais supplémentaires.”

“En outre, la copropriété est parfois source de discussions et de différends concernant les parties communes”, prévient Lien Bellinck. “C’est surtout pour cette raison que le législateur a assoupli la règlementation en matière de copropriété l’an dernier. Ainsi certaines décisions sur les parties communes n’exigeront-elles plus de majorité des trois quarts. Cela évitera les blocages. Les nouvelles règles en la matière sont reprises dans le nouveau livre III du Code civil qui traite du droit des biens.”

Assujettissement optionnel à la TVA

La récente insertion d’un assujettissement optionnel à la TVA est saluée par le secteur. “Les promoteurs voient souvent la TVA comme un poste de frais important, mais ce ne sera plus forcément le cas lors de la réalisation d’un bien commercial, tel que des bureaux, un commerce, un hôtel ou un entrepôt”, assure Ariane Brohez. “Il existe désormais un assujettissement optionnel à la TVA sur la location. Le propriétaire mène alors une activité – la location – assujettie à la TVA, et peut ainsi récupérer la TVA sur la construction ou l’achat du nouvel immeuble. Attention, cette règle ne s’applique pas à la location d’immobilier résidentiel et est soumise à des formalités strictes.”

Avez-vous une question pour Ariane Brohez? N’hésitez pas à prendre contact.
Avez-vous une question pour Lien Bellinck? N’hésitez pas à prendre contact.