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Le nouveau CSA : le législateur aurait pu aller plus loin…

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Le Code des sociétés et des associations (CSA) va subir les changements les plus importants depuis 1935. Le droit des sociétés sera plus flexible et mieux adapté aux réalités du marché, mais il crée parallèlement de nouveaux problèmes et obstacles, par exemple en cas d’investissement immobilier.

Christophe Laurent, Associé – Real Estate chez Loyens & Loeff  

L’an prochain, la SPRL deviendra la nouvelle SRL. L’objectif du législateur est de parvenir à davantage de souplesse. Est-ce une bonne nouvelle ? Certainement. Mais la nouvelle législation passe également à côté de plusieurs opportunités, par exemple pour ceux qui souhaitent investir dans une société qui détient des actifs immobiliers. Car il ne faut pas confondre une SRL avec ses cousines néerlandaises ou luxembourgeoises : la variante belge en est une version allégée estime Christophe Laurent, Associé – Real Estate chez Loyens & Loeff.

La SRL belge est une version allégée des variantes néerlandaises et luxembourgeoises.

Christophe Laurent, Associé – Real Estate chez Loyens & Loeff

Protection du capital

Avec la nouvelle SRL , les règles de protection du capital restent applicables, ce qui peut créer des problèmes de ‘trapped cash’, indique Christophe Laurent. “Imaginez qu’une SRL achète un immeuble de bureaux pour 10 millions d’euros. Elle le rénove pendant deux ans, puis le loue pour un loyer de 1 million d’euros par an. Si un investisseur rachète la SRL (après rénovation du bâtiment), la SRL ne pourra pas distribuer de dividende en raison de la présence de pertes comptables reportées.”

Rigidité disproportionnée

La nouvelle loi interdit en effet aux SRL de distribuer un dividende en cas d’actifs nets négatifs. La loi est trop draconienne sur ce point, déclare Wim Vande Velde, Associé – Corporate / M&A chez Loyens & Loeff. “Le gouvernement juge nécessaire de maintenir cette interdiction. C’est étrange, car aucune règle européenne ne va dans ce sens, pas plus que chez nos voisins. Cela représente un handicap concurrentiel pour nos entreprises.”

Christophe Laurent, Associé – Real Estate chez Loyens & Loeff

“Financial assistance”

L’autre occasion manquée porte sur l’assistance financière. Les principes d’assistance financière n’ont pas été allégés pour la SARL. Vu les conditions très strictes, une SRL ne pourra, en pratique, pas accorder des crédits ou des sûretés dans le cadre de l’achat de ses propres actions. “Si vous achetez une société qui possède un bien immobilier et que vous vous adressez à une institution pour financer (partiellement) l’achat des actions, la banque ne peut garantir ce prêt par une hypothèque sur ledit bien immobilier”, déplore Christophe Laurent. Aux Pays-Bas, ce n’est pas un problème.

Dans la nouvelle loi sur la SRL, le législateur a manqué plusieurs occasions de rendre nos entreprises plus compétitives sur le plan international.

Wim Vande Velde, Associé – Corporate / M&A chez Loyens & Loeff

Solutions innovantes

Si un investisseur immobilier doit choisir entre une SRL belge ou néerlandaise (une “flex-BV”), ces obstacles peuvent faire la différence, analyse Wim Vande Velde. “Il existe des solutions pour la problématique de l’assistance financière d’une SRL belge. Elles sont parfois complexes mais tout à fait légales. Dans l’état actuel des choses, nous sommes bloqués pour des années par les limites du nouveau droit des sociétés.”

Wim Vande Velde, Associé – Corporate / M&A chez Loyens & Loeff

Il existe des solutions pour répondre à la problématique de l’assistance financière dans une SRL. Elles sont parfois complexes mais tout à fait légales.

Wim Vande Velde, Associé – Corporate / M&A chez Loyens & Loeff

Joint-Ventures

Il y a cependant de bonnes nouvelles pour les joint-ventures dans le secteur immobilier, complète Wim Vande Velde. “Les nouvelles règles garantissent une sécurité juridique et une flexibilité accrues, et éliminent par conséquent de nombreuses zone d’incertitudes. Ainsi par exemple, les pactes d’actionnaires et les accords en terme de votes ne doivent uniquement être établis dans l’intérêt de la société au moment de la signature du contrat de joint- venture et non pendant toute la durée du pacte. La compatibilité avec l’intérêt social sera seulement jugé au moment de la signature du contrat.. En outre, l’interdiction de clauses de sortie avec rendement garanti est abrogée. La nouvelle loi est ainsi plus en adéquation avec les besoins réels, ce qui est résoluement positif.”

La loi s’appuie aujourd’hui sur plusieurs points qui répondent mieux aux besoins de la pratique, ce qui est bien entendu positif.

Christophe Laurent, Associé – Real Estate chez Loyens & Loeff

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